Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, können Sie je nach Ihren finanziellen Möglichkeiten zwischen Neu- und Altbauten wählen. Auch hier haben Sie zwei Möglichkeiten: entweder Sie entscheiden sich für eine möblierte oder eine unmöblierte Wohnung. Die erste Option wird als vorteilhafter angesehen. Aber ist das wirklich der Fall? Was sind die Mietrisiken?
Möblierte Vermietung: Profitieren Sie von einer höheren Miete!
Viele Investoren fühlen sich von möblierten Mietobjekten angezogen, weil die Miete für ein ähnliches Objekt oft höher ist. Der Unterschied kann bis zu 10-30 % im Vergleich zu einer leeren Wohnung betragen. In Gebieten, in denen die Mieten reguliert sind, ist dies ein erheblicher Vorteil für Vermieter, da sie höhere Mieten verlangen können (unter Einhaltung der Referenztabelle). Infolgedessen ist die Bruttorentabilität höher. Um die Performance Ihrer Anlage zu messen, müssen Sie jedoch die Nettorendite zugrunde legen, d. h. Sie sollten die verschiedenen Kosten und Steuern abziehen.
Ein flexiblerer Mietvertrag
Bei der möblierten Vermietung ist der Mietvertrag flexibler. In der Tat ist es möglich, eine kürzere Laufzeit von einem Jahr zu wählen, während bei einer Leermiete die Mindestmietdauer 3 Jahre beträgt. Wenn der Mieter ein Student ist, kann der Mietvertrag auf 9 Monate verkürzt werden, im Vergleich zu 1 Monat bei einem Mobilitätsmietvertrag. Der Vermieter kann dann zwischen zwei Verträgen regelmäßig die Miete anpassen und gegebenenfalls Renovierungs- und Sanierungsarbeiten durchführen. Außerdem hat er das Recht, eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten zu verlangen. Schließlich wird die Kündigungsfrist für den Vermieter auf 3 Monate verkürzt, für den Mieter auf 1 Monat.
Ein attraktiveres Steuersystem
Wenn Sie eine möblierte Wohnung mieten, fallen Sie in die Kategorie der "nicht-professionellen möblierten Vermietung" oder LMNP. Um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen, dürfen die Mieteinnahmen jedoch nicht mehr als 50 % des Einkommens des Steuerhaushalts des Vermieters oder weniger als 23.000 € pro Jahr betragen. Der Vermieter kann zwischen zwei Regelungen wählen. Die Mikro-BIC-Regelung ermöglicht es dem Vermieter, einen pauschalen Steuerabzug von 50 % auf die Mieteinnahmen zu erhalten. Bei der Istbesteuerung hingegen wird das Ergebnis der Tätigkeit zur Berechnung der Steuer herangezogen. Diese zweite Option ist vorteilhafter, da Sie alle Ausgaben (einschließlich Darlehenszinsen und Grundsteuer) und die Abschreibung von beweglichen und unbeweglichen Sachen von Ihrem Einkommen abziehen können. Manche Eigentümer erwirtschaften dann über viele Jahre hinweg ein Defizit. Es ist jedoch zu beachten, dass bei einem kürzeren Mietvertrag der Mieter häufiger wechselt. Die Nebenkosten können dann eine größere Rolle spielen.
